Prywatnie, czy na firmę?
Chcesz kupić mieszkanie na wynajem i zastanawiasz się, czy zakupu dokonać prywatnie czy „na firmę”? Poniżej zamieszczamy kilka ważnych wskazówek.
Jeżeli chcesz osiągać stały dochód z wynajmu lokalu lub świadczenia usług zakwaterowania (najmu krótkoterminowego) i chcesz wynajmem zajmować się samodzielne, wówczas najem taki należy kwalifikować jako działalność gospodarczą i lokal nabyć „na firmę”. Jeśli jednak jesteś inwestorem pasywnym, który chce, by jego zainwestowane pieniądze pracowały przy możliwie minimalnym wysiłku własnym, i zamierzasz wydzierżawić lokal operatorowi, który w lokalu będzie prowadził swoją działalność gospodarczą, wówczas Twoje działanie nie powinno być traktowana jako działalność gospodarcza. W takim wypadku, możliwy jest zakup lokalu do majątku prywatnego, a nie firmowego.
Chciałbyś odliczyć VAT od zakupionego lokalu? Zwrot VAT naliczonego w cenie zakupu lokalu jest możliwy w obu przypadkach, zarówno przy zakupie „na firmę”, jak i w przypadku zakupu do majątku prywatnego i wynajmowania lokalu w ramach „najmu prywatnego”.
Także opodatkowanie przychodów z najmu może być takie samo w ramach najmu prywatnego, jak i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W obu przypadkachmożna bowiem wówczas korzystać z niskiego ryczałtu od przychodów (8,5% dla przychodów z najmu nieprzekraczających 100.000 zł rocznie, 12,5% dla nadwyżki).
Nie ma również różnicy w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu. Bez względu na to, czy lokal mieszkalny został nabyty „prywatnie” czy „na firmę”, w przypadku sprzedaży lokalu po upływie pięciu lat od końca roku, w którym lokal został kupiony, nie powstaje w ogóle przychód ze sprzedaży, a jeżeli lokal zostanie sprzedany wcześniej, można ewentualnie przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe i skorzystać ze zwolnienia.
Podsumowując:
- najem i sprzedaż lokali traktujemy jako prywatne, gdy nie będą miały charakteru zorganizowanego lub ciągłego,
- najem i sprzedaż lokali traktujemy jako wykonywane w działalności gospodarczej, gdy będą miały charakter zorganizowany i ciągły,
Kupując lokal „na firmę”:
- możemy otrzymać zwrot VAT,
- przychody z najmu opodatkowujemy na zasadach ogólnych (podatek dochodowy 9% lub 19%) albo ryczałtem 8,5/12,5% – wedle wyboru,
- przychód ze sprzedaży mieszkania opodatkowujemy podatkiem dochodowym 19%, o ile sprzedaż nastąpiła w okresie 5 lat od końca roku nabycia lokalu (i ewentualnie korzystamy ze zwolnienia w związku z przeznaczeniem przychodów na własne cele mieszkaniowe);
- jeżeli sprzedaż lokalu następuje po ww. 5 latach, to nie powstaje w ogóle przychód podatkowy.
Kupując lokal „prywatnie”:
- też możemy otrzymać zwrot VAT,
- przychody z najmu opodatkowujemy na zasadach ogólnych (podatek dochodowy 17/32%) albo ryczałtem 8,5/12,5% – wedle wyboru,
- przychód ze sprzedaży lokalu opodatkowujemy podatkiem dochodowym 19%, o ile sprzedaż nastąpiła w okresie 5 lat od końca roku nabycia lokalu (i ewentualnie korzystamy ze zwolnienia w związku z przeznaczeniem przychodów na własne cele mieszkaniowe),
- jeżeli sprzedaż lokalu następuje po ww. 5 latach, to nie powstaje w ogóle przychód podatkowy.
W umowie przedwstępnej, deweloperskiej czy finalnej umowie przeniesienia własności nie trzeba wcale wskazywać, czy zakup jest dokonywany w związku z naszą działalnością gospodarczą, czy nie. W zakresie VAT liczy się bowiem wyłącznie imię i nazwisko kupującego, a w zakresie podatku dochodowego przesądza decyzja samego podatnika o związaniu danego środka trwałego z działalnością (czyli można kupić lokal prywatnie, a potem włączyć do ewidencji środków trwałych). Zawsze warto natomiast podać do umowy NIP, tak by sprzedający od razu wystawił prawidłową fakturę umożliwiającą bezproblemowy zwrot VAT.